Курсовая работа на тему Оценка зданий и сооружений

Содержание


Введение 3
Глава 1. Внешние и внутренние характеристики объекта 6
Глава 2. Принципы и методы оценки зданий и сооружений 6
§ 2.1. Принципы оценки 7
§ 2.2. Факторы, влияющие на стоимость зданий и сооружений 9
§ 2.3. Основные методы, применяемые при оценке 10
Глава 3. Технология оценки зданий и сооружений как объектов недвижимости 18
§ 3.1. Определение задачи и заключение договора на оценку объекта недвижимости 19
§ 3.2. План оценки 21
§ 3.3. Сбор и подтверждение информации 22
§ 3.4. Подходы к оценке стоимости объектов недвижимости 23
Глава 4. Особенности затратного подхода к оценке зданий и сооружений 32
Заключение 35
Список используемой литературы 38


Введение

В данной работе я рассмотрю тему "Оценка зданий и сооружений". Проблема грамотной профессиональной оценки недвижимости в России стоит остро. Наибольшего внимания требуют такие направления, как оценка для продажи и залога зданий и сооружений, приватизированных предприятий, переоценка основных фондов в связи с инфляционными процессами, а также развитие жилищного финансирования, позволяющее активизировать рынок жилищного строительства. Таким образом, оценка стоимости зданий и сооружений - весьма актуальная тема.
В развитых странах оценка недвижимости как профессиональная деятельность появилась еще в 30-х гг., в России - в начале 90-х гг. силами Института экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития. На базе этого Института осуществлялось обучение, основанное на учебных материалах, разработанных Американским обществом оценщиков. Основываясь на подобных программах, получили развитие семинары, проводимые российскими общественными организациями. Министерство труда и социального развития РФ своим Постановлением от 27.11.1996 г. № 11 утвердило квалификационную характеристику должности "оценщик".
Впервые с проблемой оценки в России столкнулись в связи с проведением приватизации, 3 июля 1991 г. Верховным Советом РФ был принят Закон о приватизации государственных и муниципальных предприятий. Была зафиксирована оценка "капитала" в соответствии с представлениями о его доходности. Однако это положение не было реализовано. Согласно решению Верховного Совета в июле 1992 г. оценка приватизируемого имущества стала проводиться на основе его балансовой стоимости по состоянию на 1 июля 1992 г.
Существенно активизировалась оценочная деятельность в ходе переоценки основных фондов, когда предприятиям было разрешено привлекать независимые экспертные организации для определения рыночной стоимости имущества. Начиная с Постановления Правительства РФ "О переоценке основных фондов", по состоянию на 1 января 1995 г. предприятиям и организациям предоставлено право осуществлять переоценку объектов основных средств на основе индексов изменения их стоимости, разработанных Госкомстатом России, или путем прямого пересчета их балансовой стоимости применительно к рыночным ценам, складывающимся на момент переоценки.
Практика показала, что стоимость недвижимого имущества предприятий, использовавших в ходе переоценки коэффициенты Госкомстата РФ, существенно отличается от их реальной, соответствующей рынку, стоимости. Такое несоответствие вызвано тем, что применение укрупненных индексов приводило к искажению стоимости объектов, увеличивающейся от переоценки к переоценке. Таким образом, предприятия получили возможность в полном соответствии с законом существенно изменять стоимость принадлежащих им объектов недвижимости и, соответственно, величину исчисляемых налогов. Переоценка недвижимого имущества на основе привлечения независимых оценщиков стала действенным инструментом оптимизации налоговых платежей. Продолжающиеся в России инфляционные процессы обусловливают необходимость проведения организациями всех форм собственности периодической переоценки основных фондов для приведения их балансовой стоимости в соответствие с действующими ценами и условиями воспроизводства.
Сейчас в России действуют различные общественные организации профессиональных оценщиков. В 1993 г. было создано Российское общество оценщиков (РОО), в 1996 г. - Национальная коллегия оценщиков (НКО). Весной 1999 г. возник Виртуальный клуб оценщиков (сайт www.appraiser.ru), где заинтересованные лица могут поделиться своими мнениями и предложениями. Главная задача Виртуального клуба оценщиков - формирование и укрепление объединения специалистов в области экономико-правовой экспертизы (оценщиков, аудиторов, риэлтеров, патентно-правовых специалистов), правительственных, предпринимательских и научно-образовальных структур.
В настоящее время большое внимание уделяется формам и составу документации, обязанностям оценщика, профессиональной этике, наиболее рациональным подходам к оценке стоимости недвижимости. Практика оценочного бизнеса в России постоянно совершенствуется.
При оценке зданий и сооружений речь идет о восстановительной стоимость либо стоимости замещения.
Восстановительная стоимость - стоимость точной копии в действующих ценах или стоимость нового идентичного объекта. В последнем случае остаточная стоимость определяется как восстановительная минус износ.
Стоимость замещения - стоимость точной копии в действующих ценах, но с учетом новых современных материалов. Остаточная стоимость определяется как стоимость замещения минус износ.
Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется:
Методом сравнительной единицы, в котором оценка стоимости определяется путем умножения норматива удельных затрат на площадь или объем оцениваемого здания, с учетом поправок на особенности оцениваемого здания и мультипликатора местных условий. Норматив удельных затрат берется по данным предприятия аналога или из разработок Центрального научно-исследовательского института экономики и управления.
Методом разбивки на компоненты, в котором определяется сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема отдельного элемента (фундамент, крыша и т.д.)
Индексным способом оценки, который осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.
Рассмотрим подробнее оценку стоимости зданий и сооружений.

Глава 1. Внешние и внутренние характеристики объекта

Оценка зданий и сооружений при реализации метода накопления активов производится на базе рыночной стоимости.
В состав зданий предприятия входят следующие элементы :
- административный корпус;
- корпуса цехов;
- корпуса мастерских;
- складские помещения;
- хозяйственные помещения (овоще- и фруктохранилища);
- культурно-бытовые здания;
- жилые здания.
В состав сооружений предприятия входят следующие элементы :
- нефтяные и газовые скважины;
- гидротехнические сооружения;
- прудовые рыбоводные сооружения;