+7(996)961-96-66
+7(964)869-96-66
+7(996)961-96-66
Заказать помощь

Курсовая работа на тему Метод прямой капитализации при оценке недвижимости

ОПИСАНИЕ РАБОТЫ:

Предмет:
ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ
Тема:
Метод прямой капитализации при оценке недвижимости
Тип:
Курсовая работа
Объем:
25 страниц
Дата:
11.11.03
Идентификатор:
idr_1909__0015729


Как скачать реферат, курсовую бесплатно?


Метод прямой капитализации при оценке недвижимости - работа из нашего списка "ГОТОВЫЕ РАБОТЫ". Мы помогли с ее выполнением и она была сдана на Отлично! Работа абсолютно эксклюзивная, нигде в Интернете не засвечена и Вашим преподавателям точно не знакома! Если Вы ищете уникальную, грамотно выполненную курсовую работу, контрольную, реферат и т.п. - Вы можете получить их на нашем ресурсе.
Вы можете запросить курсовую Метод прямой капитализации при оценке недвижимости у нас, написав на адрес ready@referatshop.ru.
Обращаем ваше внимание на то, что скачать курсовую Метод прямой капитализации при оценке недвижимости по предмету ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ с сайта нельзя! Здесь представлено лишь несколько первых страниц и содержание этой эксклюзивной работы - для ознакомления. Если Вы хотите получить курсовую Метод прямой капитализации при оценке недвижимости (предмет - ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ) - пишите.



Фрагмент работы:





Содержание


Введение 3
Глава 1. Метод прямой капитализации: предварительный обзор 4
Глава 2. Прямая капитализация, как основной метод капитализации при оценке недвижимости 7
§ 2.1. Методы капитализации. Прямая капитализация 7
§ 2.2. Метод сравнения продаж 11
§ 2.3. Метод коэффициента покрытия долга 12
§ 2.4. Метод инвестиционной группы 14
§ 2.5. Метод коэффициента действительного валового дохода 15
§ 2.6. Метод остатка 16
Глава 3. Оценка недвижимости методом прямой капитализации 18
Заключение 22
Список используемой литературы 24


Введение

Я рассмотрю в своей работе тему "Метод прямой капитализации при оценке недвижимости". Метод прямой капитализации - это оценка имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.
Метод прямой капитализации является традиционным методом оценки, применяемым в рамках доходного подхода. В свою очередь, использование доходного подхода к оценке основано на следующей предпосылке: стоимость имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет. При применении данного подхода анализируется способность имущества генерировать определенный доход, который в нашем случае может быть выражен в форме дохода от сдачи в аренду объекта (имущественного комплекса), который создается всеми элементами функционирующей системы.
Итак, метод прямой капитализации заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов с использованием коэффициента капитализации. Данный метод применяется к оценке объектов, имеющих стабильные доходы и расходы и будущие доходы равны текущим или темпы их роста умеренны.
Стоимость объекта определяется по формуле:

V = I / R,

где:
I - чистый операционный доход (ЧОД);
V - стоимость объекта недвижимости;
R - коэффициент капитализации.
Схема применения МПК:
1) определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год (как правило, путем усреднения дохода за несколько лет);
2) определить величину коэффициента капитализации R;
3) разделить ЧОД на R по формуле.
Преимущества МПК:
- простота расчетов;
- мало предположений;
- отражение состояния рынка;
- дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).
Метод прямой капитализации, не требующий такого тщательного анализа денежных потоков, как при капитализации по норме отдачи, широко применяется в сложившихся условиях экономической и политической нестабильности в России, из-за сложности формирования достоверных прогнозов.
МПК не следует применять, когда:
- отсутствует информация о рыночных сделках;
- неприменимы теоретические методы определения R;
- объект не находится в режиме стабильного функционирования (строительство или реконструкция);
- объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара.
Перейдем к более подробному рассмотрению метода прямой капитализации при оценке недвижимости.

Глава 1. Метод прямой капитализации: предварительный обзор

Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости. В основе теории капитализации заложены достаточно простые понятия, которые оценщик должен ясно себе представлять. Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного доход а (N01) и ставки капитализации (R). В рамках доходного подхода стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле:

V = N01 / R.

На этой простой формуле строится продуманная и испытанная в рыночных условиях теория оценки доходной недвижимости. Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой доход), то такой метод оценки называется методом прямой капитализации, а если в анализе используется поток будущих доходов (рентные платежи по годам за вычетом эксплуатационных расходов и выручка от продажи в конце периода владения) со своими ставками капитализации, то такой метод носит название метода дисконтирования денежных потоков. Рассмотрим основополагающие понятия, включенные в формулу. Чистый операционный доход (N01) Понятие чистого операционного дохода используется только в теории оценки недвижимости. Другие участники рынка недвижимости (риэлтеры, аудиторы, налоговые инспекторы) такие понятия не используют. Поэтому оценщику важно самому иметь четкие представления о нем и давать необходимые пояснения N01 в отчете об оценке и других документах. Чистый операционный доход - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений. N01 рассчитывается для первого после даты оценки года эксплуатации недвижимости, сданной в аренду на условиях рыночной арендной платы. Последовательность расчета N01 следующая:
1. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД) от сдачи


Посмотреть другие готовые работы по предмету ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ