Контрольная работа на тему Контрольная работа 140911-24

Содержание


9. Особенности инвестирования в недвижимость 3
17. Основные формы регулирования оценочной деятельности 6
30. Информационное обеспечение при оценке недвижимости, техническая экспертиза и описание 12
Задача 9 17
Задача 11 17
Задача 15 17
Задача 24 18
Задача 35 19
Задача 36 19
Задача 38 20
Задача 40 21
Список литературы 23


9. Особенности инвестирования в недвижимость

Недвижимость как объект инвестирования обладает рядом особенностей, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам.
1. Нетрадиционность денежных потоков от инвестиций в недвижимость отличается тем, что в периоды разработки и сооружения объекта недвижимости денежные потоки отрицательны, затем в период постепенной сдачи объекта в аренду денежные потоки преобразуются из отрицательных в положительные. Во время эксплуатации объекта могут быть произведены существенные затраты на его обновление или прирост капитала. В отдельные годы деньги могут изыматься посредством рефинансирования. Наконец, получение крупной суммы денег ожидается при продаже собственности. Потому для инвестиций в недвижимость нет единой внутренней нормы окупаемости (IRR), т.е. ставки доходности, при которой чистая текущая стоимость равна нулю.
2. Разная направленность движения стоимости составных частей недвижимости. Так, земля имеет потенциальную возможность повышения ее стоимости. Причиной этого могут стать изменения в системе землепользования, относительный дефицит участков со сходным местоположением, инфляция и др. В то же время относительная стоимость зданий и сооружений с течением времени снижается. Это снижение происходит из-за изнашивания зданий и сооружений в процессе их использования, воздействия окружающей среды, изменений в технологии и действия других внешних факторов.
3. Паушальность недвижимости определяет невозможность для инвесторов приобрести, например, 7/100 офисного здания. Паушальность недвижимости снижает ее ликвидность, поскольку исключает многих потенциальных мелких и относительно средних инвесторов. Кроме того, паушальность увеличивает сроки реализации актива и затраты на совершение сделки купли-продажи.
4. Неоднородность недвижимости. При определении объектов недвижимости практически невозможно найти два одинаковых объекта, что осложняет процесс оценки недвижимости.
5. Гибкие условия финансирования недвижимости. У приносящей доход недвижимости может быть несколько «слоев» финансирования за счет собственных и заемных средств. Финансирование может быть достаточно сложным по времени осуществления, методам расчета процентов, долевому участию и различным частичным интересам.
6. Различное сочетание юридических прав и интересов при операциях с собственностью. Один объект, являющийся собственностью, может быть сдан в аренду с разделением прав на воздушное пространство, поверхность земли и недра и при этом отягощен залоговыми обязательствами, в то время как другой объект может находиться в полной и неограниченной собственности и быть свободен от каких-либо требований.
7. Особые налоговые соображения. Федеральное и муниципальное правительство развитых стран создали сложную сеть налоговых законов и регулирующих норм, которые влияют на инвестиции в недвижимость. Особенности налогообложения недвижимости как открывают новые возможности, так и накладывают определенные ограничения. Во многих случаях налоговые последствия инвестиций в приносящую доход собственность служат основной причиной сделки. В России этот процесс находится в стадии становления.
8. Риск и неопределенность инвестиций в недвижимость. Инвестиции в недвижимость в большей степени, по сравнению с инвестициями в традиционные финансовые активы, подвержены риску и неопределенности, поскольку являются малоликвидными, т.к. это «запертый» капитал, и осуществляются капиталовложения на более длительные сроки.
9. Относительно низкая ликвидность инвестиций в недвижимость, которая определяется социально-экономической ситуацией в стране, регионе; доступностью кредитов под залог недвижимости; наличием полного или частичного права собственности продавца на объект недвижимости; т.д.
10. Особые проблемы управления инвестициями в недвижимость: инвестиции в недвижимость практически всегда требуют соответствующего менеджм