Курсовая на тему Курсовая работа 130119-02-2

Содержание


Введение 3
Раздел 1. Обзор теоретического вопроса по управлению имуществом 5
Раздел 2. Экономическая оценка вариантов использования объекта 20
2.1 Постановка задачи и краткая характеристика исходных данных согласно балансу площадей 20
2.2 Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 1-му варианту – Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание» 21
2.3 Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 2-му варианту – Проект «Коммерческо-жилое здание» 24
2.4 Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 3-му варианту – Проект «Офисно-коммерческое здание» 27
Общее заключение о наилучшем управленческом решении по вариантам строительства объекта недвижимости: 31
Заключение 32
Список используемой литературы 34
Введение

Актуальность моего исследования обусловлена тем, что потребность в жилье – одна из главных в жизни людей, а ее удовлетворение – основное условие их благосостояния. Жилищная сфера – это область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилья, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт. Недвижимость в жилищной сфере – это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми помещениями, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания. Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, пригодных для проживания.
Рынок недвижимости России является наиболее динамичным и бурно развивающимся. С развитием в России рыночных отношений оборот такого объекта гражданских прав как недвижимое имущество многократно ускорился и увеличился количественно. В основании этого процесса лежит устранение исключительной собственности государства в отношении недвижимого имущества. Говоря о сделках с недвижимым имуществом необходимо провести черту между гражданским, жилищным и земельным законодательством для правильного применения правовых норм, регулирующих сделки с тем или иным объектом недвижимого имущества. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением недвижимым имуществом, лишь тогда, когда недвижимость является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, его эксплуатацией, и целый ряд других вопросов регулируются жилищным законодательством.
Таким образом, намечающиеся преобразования в российском гражданском законодательстве обусловливают необходимость проведения доктринальных разработок в рамках отечественной цивилистической науки, посвященных комплексным объектам недвижимости, с целью создания наиболее оптимальной юридической конструкции комплекса недвижимого имущества, которая при этом отвечала бы потребностям современного гражданского оборота. Более того, действующее гражданское законодательство не восприняло в полной мере модель «единого объекта недвижимости» и лишь стремится воплотить идею «единства судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости». В этих условиях разработка конструкции комплексных недвижимых объектов, которая представляет собой «своеобразную» промежуточную стадию с усиленной ролью диспозитивных начал, свойственных частному праву выглядит как никогда актуальной.
Поэтому целью данной работы является подробное рассмотрение института недвижимого имущества и сделок с ним, его понятий.
Для достижения поставленной цели определены основные задачи исследования: изучить недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений, рассмотреть правовые основы совершения сделок с недвижимым имуществом, сделки с недвижимостью жилого назначения.
В работе использован весь пласт действующего законодательства о собственности, ранее действующие нормативные акты. В исследовании использованы комментарии к действующему законодательству, периодика и научная литература.
Методологическую основу исследования составили системный, сравнительно-правовой, исторический и иные научные методы познания.
Раздел 1. Обзор теоретического вопроса по управлению имуществом

Управление имуществом - 1) установление собственником имущества правил, условий его использования, сдачи в аренду, продажи. Относится прежде всего к государственному имуществу; 2) право распоряжения имуществом, переданное собственником другому лицу.
Недвижимость – одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В тоже время, как справедливо замечают в современной юридической литературе: «недвижимость - это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое»[11, с.76]. Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим базисным критериям:
Во-первых, отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 Гражданского кодекса РФ), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе. Согласимся с исследователями, подчеркивающими, что «государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством»[12, с.121].
Во-вторых, предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ). В-третьих, ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ). В-четвертых, наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя. В-пятых, споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса РФ), споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ).
Говоря об особом правовом режиме недвижимости (недвижимого имущества), в юридической литературе, называют следующие признаки недвижимости[3, с.88]:
это вещь, предмет материального мира. В литературе данный признак еще называют как «физическая осязаемость»[4, с.121]; в дореволюционной юридической литературе как «самое свойство имущества недвижимого - нельзя его скрыть подобно движимости»[5, с.66]. Из данного признака недвижимости можно выделить еще такой как: «имущество недвижимое является более важным, нежели движимое», обладающее большей ценностью, это «имущество имеющее господство над движимым», «соотносящееся с движимым как главное»[6, с.11].
индивидуально-определенное имущество;
незаменимое имущество;
обладающее прочной связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом.
Данный признак выделяется еще дореволюционными цивилистами, однако, с одной оговоркой: «Нет необходимости, чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физическою неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие - с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно, это все равно; и если, например, законодательство найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот»[7, с.65].
В юридической литературе выделяются также следующие смежные признаки: многократное использование в процессе производства и иных целях; незаменяемость; управляемость; детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами[8, с.112]. Исходя из перечисленных признаков в литературе дается следующее определение недвижимости: недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения… условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей[9] ; Недвижимые вещи - материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота[10, с.121].
Обратимся к легальному определению недвижимости. Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Акцентируем внимание на том обстоятельстве, что Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. №213-ФЗ[11, с.121] в пункт 1 статьи 130 ГК РФ были внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г. Перечень объектов недвижимого имущества был дополнен «объектами неза