Курсовая на тему Страхование профессиональной ответственности риэлторов и аудиторов - 3

Содержание


Введение 3
1. Страхование ответственности риэлтора 4
2. Страхование ответственности аудитора 13
Заключение 22
Список использованной литературы 23
Приложения 26
Введение

Страхование в России на сегодняшний день развито достаточно слабо. Если в цивилизованном мире у каждого гражданина солидный пакет полисов на все случаи жизни, то у граждан России всего несколько полисов, это, как правило, медицинский и пенсионный, а также ОСАГО для владельцев автомобилей. Реальное положение дел отражает статистика. В Америке страхуют 98% потенциальных рисков, а в России 8-10%.
Не так давно в нашей стране возник новый вид страхования – это страхование профессиональной ответственности непосредственных участников рынка недвижимости, т.е. риэлторов. По статистике в РФ около 5% ранее заключенных сделок по недвижимости впоследствии расторгаются по решению суда. Как показывает статистика, судебных споров больше всего по квартирам, приобретенным на вторичном рынке недвижимости. У каждого объекта недвижимости есть история, которая берет начало с момента его приватизации или покупки в собственность. Она включает в себя все изменения прав собственников, которые происходили по договорам приватизации, купли-продажи, дарения, мены, оформления наследства. В результате недвижимое имущество становится связанным со сложным комплексом правоотношений, в котором присутствует риск оспаривания прав последнего собственника. В свою очередь, всестороннее развитие добровольного страхование профессиональной ответственности позволило бы выявить реальные потребности в этом виде страхования, обосновать минимальный объем ответственности, усовершенствовать судебную практику рассмотрения исков и отрегулировать ставки тарифов, устанавливая их на научной основе, не прибегая к необоснованному завышению страховых премий.
Таким образом, решение указанных проблем могло бы кардинально ускорить развитие аудита и рынка юридических услуг уже без изменения законодательства.
1. Страхование ответственности риэлтора

В настоящее время нет специального закона, обязывающего риэлторские агентства страховать свою ответственность. Правила проведения страхования риэлторской деятельности должны устанавливаться законодательством о страховании и федеральным законом об обязательном страховании профессиональной ответственности риэлторов.
Таким образом, чтобы получить статус квалифицированного профессионального участника рынка риэлторы должны страховать свой предпринимательский риск на случай несения убытков в результате возникновения ответственности за неисполнение обязательств перед получателям их услуг.
Граждане напуганы ежедневными сообщениями средств массовой информации о потерявших жилье в результате хитросплетений «черных маклеров». Страхование ответственности риэлторов добавило бы уверенности гражданам при обращении в фирмы для решения своих жилищных проблем. Таким образом, страховой полис гарантировал бы безопасность приобретателю недвижимости [11, с. 143].
Система страхования, начинающая свое развитие в России, имеет сходство с «титульным страхованием», получившим широкое распространение в США. Титульное страхование рассматривается американскими специалистами в области земельного права как лучшая форма гарантий в сфере оборота прав на недвижимость. Существующее положение страхования как необходимого элемента закрепления прав на недвижимость применительно к Америке является правомерным и необходимым с учетом исторических закономерностей, сложившихся в этой стране. Но российская действительность далека от американской. В нашей стране система страхования только начинает развиваться [5, с. 155].
В соответствии с действующим российским законодательством любая формально зарегистрированная сделка с недвижимостью может быть оспорена в пределах установленного законом срока исковой давности. Таким образом, человек, приобретающий недвижимость, даже при условии его добросовестных действий, рискует потерять собственность в будущем. Государство не гарантирует приобретателю недвижимости возмещения понесенного ущерба, за исключением случаев, когда вина регистратора доказана судом. Но данные случаи редко встречаются.
В данных условиях наиболее действенны будут частные гарантии для приобретателя недвижимости. Формирование системы гарантий в сфере оборота прав на недвижимость в сложившейся ситуации возложено на российские страховые фирмы, действующие на рынке недвижимости.
Принципиальное отличие «титульного страхования» от традиционных его видов состоит единственно в том, что при «титульном страховании» страховая компания гарантирует возмещение убытков, являющихся последствиями событий, имевших вероятность состояться в прошлом. Данная особенность есть лишь следствие так называемой «актовой» системы регистрации прав на недвижимость, отличающейся тем, что сделка с недвижимостью оспорима в любое время. Кроме того, для такого рода системы характерно «одностороннее соглашение» о передаче «прав» на недвижимость.
По сложившейся практике, акт о передаче «прав» на недвижимость подписывает только одна, передающая сторона. Данный документ должен соответствовать строго определенным формальным требованиям и среди прочего содержать указание на объем гарантий прав, передаваемых покупателю. Иначе говоря, продавец обязан известным образом «задекларировать» свое законное право. Исторически известны несколько форм такого рода «деклараций» [13, с. 199].
1. Полная гарантия: продавец гарантирует, что обладает законными правами на землю; что в документах, подтверждающих его права, отсутствуют какие-либо дефекты; что никакая третья сторона не имеет прав на передаваемую землю; что земля свободна от обременений и ограничений; что продавец правомочен подписать документ о передаче; что передаваемое право законно и не может быть аннулировано в будущем.
2. Особая гарантия: продавец гарантирует лишь то, что за все время фактического владения передаваемой недвижимостью он не совершил каких-либо действий, ставящих под сомнение его законные права. В отличие от первого случая, здесь продавец объявляет о том, что «отвечает только за самого себя».
3. Договор купли-продажи: продавец заявляет о продаже недвижимости указанному в договоре лицу, при этом он не делает каких-либо заявлений относительно законности права владения и не выдвигает каких-либо гарантий. В настоящее время это самая распространенная форма передачи прав на недвижимость[18, с. 165].
Такого рода практика сделок с недвижимостью предполагает, что собственник лишь «подразумевается»: любой из указанных в «цепочке владельцев» в будущем может оказаться надлежащим собственником, если будет доказано, что в прошлом он был лишен права незаконно. А потому анализ «цепочки» – необходимая процедура. Задача – обнаружить «слабое звено». Для этого необходимо изучить все «записанные» акты передачи. Кроме того, в ряде случаев – завещания, судебные решения, законодательные акты. Сверх того рекомендуется проанализировать вероятность в прошлом событий, которые не могли быть зафиксированы в документах: тайные браки, неизвестные наследники, мошенничество в сделках купли-продажи и пр. Лишь по результатам такого рода полного исследования можно оценить «титул» собственности. Критерий «чистоты» титула: каждое звено в «цепочке», от первого до последнего, должно быть правильным и законным[5, с. 156].
Участники рынка недвижимости освобождаются от этой работы при титульном страховании. Цена такого освобождения – стоимость «страхового полиса». Плата за страхование вносится единовременно, но срок действия полиса не ограничен. Стоимость страхования зависит от многих факторов: от объема «исследования», от «чистоты» титула, от того, является ли акт страхования повторным. В любом случае присутствует оплата «исследования» титула.
Случаев страхования прав на недвижимость в современной России – единицы. Случаев выплат по страховому полису – еще меньше. В основном страхуется ответственность риэлтора. Тем самым косвенно признается право риэлтора на совершение ошибки не в пользу клиента. Причины совершения такого рода «ошибок» несущественны. Главное, что гарантии «добросовестности» риэлтора могут иметь лишь одно измерение – денежное.
Для российских исследователей «чистоты титула» нет необходимости тщательно выискивать «слабое звено» в «цепочке владельцев». По существующему закону, все «права» на недвижимость создает государство, и если эти «права» в чем-то ущербны, то это означает только то, что именно «такими» они и были созданы. Ответственность держателей прав на недвижимость «молчаливо» переложена на государство. И если государство неспособно надежно гарантировать эти законные права, то частные гарантии в форме страхования титула – объективная необходимость. Но в любом случае это будет особый вид титульного страхования – страхование от рисков, связанных с «безответственностью» государства.
Согласно проекту федерального закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» предполагается обязать риэлтора заключать договор страхования на все сделки, сумма которых превышает 3000-кратный установленный законом размер месячной оплаты труда, на сумму, соответствующую сумме сделки[5, с. 157].
При этом страховая сумма не может быть менее 3000-кратного установленного законом минимального размера месячной оплаты труда.
Восстановление страховых гарантий при их использовании должно быть обеспечено лицензиатом в десятидневный срок после выплаты страховой суммы.
В соответствии с Положением о лицензировании риэлторской деятельности в Москве и аналогичными документами ряда других регионов России (например, Хабаровского края, Волгоградской и Свердловской областей) наличие договора страхования ответственности риэлторов является условием получения лицензии. Страхование фирмой своей профессиональной ответственности осуществляется в целях защиты третьих лиц. Страхование производится на случай непреднамеренной ошибки, небрежности или упущения ответственных исполнителей фирмы при оказании брокерских услуг, которые повлекли за собой причинение ущерба как лицам, заключившим с фирмой договор на оказание услуг, так и лицам, с которыми договорных отношений нет, но имущественным интересам которых может быть причинен ущерб. Различаются объекты страхования:
1) в страховании профессиональной ответственности – имущественные интересы самого риэлтора, связанные с обязанностью возместить клиенту убытки;
2) в титульном – имущественные интересы обладателя прав на недвижимость (собственника, ипотечного кредитора).
Поэтому по-разному расставлены акценты в описании страховых случаев:
1) при страховании ответственности юридическое значение имеет непрофессиональный характер действий риэлтора[5, с. 158];
2) при титульном страховании достаточно объективной утраты потерпевшим (застрахованным) прав на недвижимость по причинам, даже не связанным с услугами риэлтора или юриста.
Поскольку для возмещения убытков законом предусмотрены определенные условия – противоправность действий, наличие ущерба или упущенной выгоды, причинная связь между ними, то все они будут характерны и для получения страховой выплаты по договору страхования профессиональной ответственности риэлтора.
В типовых правилах обычно указывается, что страховщик обязуется возместить потерпевшему (клиенту) лишь тот вред, который находится «в прямой причинной связи с осуществлением риэлторской деятельности».
Отсутствие законодательной основы риэлторской деятельности и весьма «умеренные» требования к риэлтору означают для клиента не что иное, как преимущественно судебный порядок подтверждения страхового случая – непрофессиональных действий риэлтора и причиненного ими ущерба. В Типовом договоре страхования профессиональной ответственности к числу страховых случаев отнесены убытки, причиненные при осуществлении риэлторской деятельности, вследствие:
1) юридически неправильного оформления сделки;
2) использования недостоверных сведений об объекте недвижимости, включая данные о его стоимости, правах собственности на него;
3) заключения сделки с недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином;
4) заключения сделки под влиянием обмана, насилия и других противоправных действий третьих лиц по отношению к потерпевшему и пр.
Выдача гарантийных обязательств агентствами недвижимости и своеобразная конкуренция с традиционными страховщиками – явление временное, обусловленное продолжающимся становлением рынка риэлторских услуг, освоением новых экономических пространств и привлечением дополнительных клиентов[13, с. 198].
Российские страховщики уже успели накопить определенный опыт работы с услугой страхования профессиональной ответственности риэлторов: предлагать этот продукт они начали еще в 90-е годы прошлого века. Однако в реальную рыночную практику подобная страховка вошла всего пять-шесть лет назад, в то время как в Европе и Северной Америке существует уже не один десяток лет. Как только торговля недвижимостью в России приобрела осмысленный, цивилизованный вид, в нашей стране, так же как на Западе, возникли основания для страхования риэлторской деятельности. Тогда страховые компании начали продвигать новую услугу. Сначала – безрезультатно. Но потом агентства недвижимости поняли суть и стали применять страхование как некую «фишку», в том числе и в рекламе. На массовый уровень услуга вышла два года назад, когда страховая группа «Спасские ворота» и Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области заключили договор о коллективном страховании профессиональной деятельности ее членов. К соглашению присоединились примерно 30 риэлторских компаний. Согласно условиям договора страховая сумма по общему полису составляет $10 млн. в рублевом эквиваленте. Каждый член Ассоциации получил возможность купить полис с оптимальным для себя лимитом ответственности ($100–600 тыс.) и франшизой (от 0,1% до 1%)[5, с. 158].
Изначально все агентства недвижимости страховались на общих условиях под средний тариф в 1%. Но с 2007 года, когда Ассоциация риэлторов подписала с нами рамочное соглашение о коллективном страховании гражданско-правовой ответственности своих членов, тариф был снижен до 0,4%. Таким образом, уточняют риэлторы, дополнительная страховка никак не повлияла на размер комиссионных агентства. Чтобы произвести выплату по страховому полису, страховой компании необходимо зафиксировать страховой случай,