+7(996)961-96-66
+7(964)869-96-66
+7(996)961-96-66
Заказать помощь

Отчет по преддипломной практике на тему Отчет по преддипломной практике 180413-10

ОПИСАНИЕ РАБОТЫ:

Предмет:
МЕНЕДЖМЕНТ НА ПРЕДПРИЯТИЯХ ПО ОПЕРАЦИЯМ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
Тема:
Отчет по преддипломной практике 180413-10
Тип:
Отчет по преддипломной практике
Объем:
67 с.
Дата:
31.01.2019
Идентификатор:
idr_1909__0006332


Как скачать реферат, курсовую бесплатно?


Отчет по преддипломной практике 180413-10 - работа из нашего списка "ГОТОВЫЕ РАБОТЫ". Мы помогли с ее выполнением и она была сдана на Отлично! Работа абсолютно эксклюзивная, нигде в Интернете не засвечена и Вашим преподавателям точно не знакома! Если Вы ищете уникальную, грамотно выполненную курсовую работу, контрольную, реферат и т.п. - Вы можете получить их на нашем ресурсе.
Вы можете запросить работу Отчет по преддипломной практике 180413-10 у нас, написав на адрес ready@referatshop.ru.
Обращаем ваше внимание на то, что скачать работу Отчет по преддипломной практике 180413-10 по предмету МЕНЕДЖМЕНТ НА ПРЕДПРИЯТИЯХ ПО ОПЕРАЦИЯМ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ с сайта нельзя! Здесь представлено лишь несколько первых страниц и содержание этой эксклюзивной работы - для ознакомления. Если Вы хотите получить работу Отчет по преддипломной практике 180413-10 (предмет - МЕНЕДЖМЕНТ НА ПРЕДПРИЯТИЯХ ПО ОПЕРАЦИЯМ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ) - пишите.



Фрагмент работы:





Тема: «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости»

Содержание


ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. АНАЛИЗ ЛИТЕРАТУРНЫХ ИСТОЧНИКОВ ПО ИССЛЕДУЕМОЙ ТЕМЕ 4
1.1. Понятие и классификация объектов недвижимости 4
1.2. Теоретические основы анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости 7
1.3 Теоретические основы анализа рынка недвижимости 11
ГЛАВА 2. МЕТОДОЛОГИЯ АНАЛИЗА НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 19
2.1 Этапы критерии и методы анализа лучшего и наиболее эффективного использования 19
2.2. Характеристика объекта недвижимости земельный участок Московская область, Ногинский район, ЗАО Электростальское 38
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 52
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 53
Приложение 1 57
Приложение 2 59
Приложение 3 66

ВВЕДЕНИЕ

Производственная (преддипломная) практика пройдена в ______________ в качестве специалиста по оценке земли и недвижимости.
Цели производственной практики (преддипломной):
– закрепление и углубление знаний полученных студентами в процессе теоретического обучения;
– приобретение необходимых умений и навыков и опыта практической работы по изучаемой специальности.
Задачи производственной практики (преддипломной):
– раскрыть понятие и классификация объектов недвижимости;
– рассмотреть теоретические основы анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;
– проанализировать теоретические основы анализа рынка недвижимости;
– определить факторы, определяющие анализ лучшего и наиболее эффективного использования ;
– исследовать основные методы и показатели эффективности инвестиционных проектов;
– изучить методологию анализа наилучшего и наиболее эффективного использования.
– привести пример анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

ГЛАВА 1. АНАЛИЗ ЛИТЕРАТУРНЫХ ИСТОЧНИКОВ ПО ИССЛЕДУЕМОЙ ТЕМЕ
1.1. Понятие и классификация объектов недвижимости

В настоящее время оценка недвижимости является самым востребованным и актуальным видом оценочных работ, для которого существуют определенные методы исследования рынка и оценки недвижимого имущества. Рынок недвижимости и рынок товаров в чем-то похожи, но, однако имеют существенные различия между собой. На рынке недвижимого имущества объектом сделки, как следствие и объектом оценки, являются не сами объекты, а имущественные права на эти объекты, представляющие собой сложную категорию с точки зрения юристов и экономистов.
В Гражданском Кодексе Российской Федерации (ст. 130, п.1) дается определение «недвижимых вещей». Под недвижимым имуществом (недвижимостью) понимают земельные участки на поверхности земли, пространство над и под поверхностью участка, обособленные водные объекты и все то, что непосредственно связано с землей и правами пользования последней. Это те объекты при перемещении которых наносится ущерб их функциональности или происходят несоразмерно большие затраты на перемещение (леса, многолетние насаждения, а также здания и сооружения).
Основные системные признаки объектов недвижимого представлены в Приложении 1.
Недвижимость относится к категории специфических товаров, которые обращаются в инвестиционной сфере. Существенные отличия данного товара от прочих – это его экономические и физические характеристики. В качестве примера: экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход в зависимости от типа использования: арендные платежи; амортизационные отчисления (выручка от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости); косвенные доходы (экономия финансовых средств предприятия за счет пользования своей собственной недвижимостью).
Недвижимость можно отнести к труднореализуемым товарам на рынке (низко ликвидным) в связи с высокой стоимостью недвижимости, сложностью процесса информационного обеспечения потенциальных покупателей и необходимостью обязательного юридического оформления сделки купли-продажи.
Физические характеристики недвижимого имущества, как специфического товара, включают: долговечность, неразрывную связь с землей, невозможность хищения, зависимость от местоположения. Физическое описание недвижимости включает в себя информацию о размерах и форме земельного участка, качестве почвы на нем, об имеющихся коммуникациях. В описание объектов недвижимости входит так же описание строений, их размера, функционального назначения, вида и материалов, использовавшихся при постройке, степень изношенности и соответствия требованиям рынка.
Классификация объектов недвижимости – это тип упорядочивания информации о недвижимости, допускающий компоновку по тем или иным признакам. Требуется для проведения кадастрового и инвентарного учёта, нормирования мероприятий по их целесообразному использованию.
Всякая деятельность на рынке недвижимости опирается на классификацию. На основе таковой проводится ревизия муниципальной и государственной собственности.
Мониторинг использования земель по целевому назначению, проектирование градостроительных зон и иные виды работ по землеустроительству – осуществляется планово, с опорой на контекстуальную основу категорий земель и регламента использования зданий и сооружений.
Данная тенденция деятельности, вопреки потребности в формировании групп тех или иных типов и видов, не имеет чёткой основы. Иногда допускаются разночтения, применяемые в той или иной специфической области использования.
Классическое разделение опирается на следующие ориентиры компоновки:
-по происхождению;
-функциональному назначению;
-по формам собственности;
-по масштабности;
-готовности к использованию.
Поэтому выделяют следующие разновидности классификации, соответственно с применяемыми методами.
Фацетный метод – выявляет характеристики объектов и сопоставляет их по группам соответственно с наиболее часто встречающимися общими свойствами. Отличается линейным характером, но допускает формирование подклассов, подгрупп и т.п.
Иерархический метод – многоступенчатое деление и сопоставление. На низшей ступени объекты сопоставляются по одним характеристикам, а на более высокой – по иным. Получается гибкая система, допускающая рассмотрение каждой учётной единицы с различных ракурсов.
Каждая группа определяется в контексте совокупности свойств, опираясь на те характеристики, которые выявились в результате определения их сущности, создающей между ними единство, допускающее оперирование недвижимостью.
В их число попадают характеристики, выявленные при помощи аналитической исследовательской деятельности специалистов теоретиков, опирающихся на практическую основу, диктуемую рынком или иными социальными институтами, к которым относится структура власти, а так же система регистрирующего органа, налоговой и иных служб и уполномоченных учреждений.
Различные варианты классификаций объектов недвижимости представлены в Приложении 2. Приведенные в Приложении системы классификации в настоящее время приняты за основу при учете в активах предприятий результатов по определению стоимости их имущества. Однако они рассматривают объекты недвижимости не как единое целое, а как основные фонды и земельный участок. При проведении же анализа рыночной стоимости недвижимости необходимо учитывать «товарные» свойства целостного объекта.
1.2. Теоретические основы анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

В течение периода стоимость склонна к изменению, что вынуждает к проведению повторной оценки (то есть актуализации оценки в новых временных рамках);
( принцип наилучшего и наиболее эффективного использования гласит, что из всех вероятных вариантов эксплуатации объектов недвижимости (ОН) избирается обеспечивающий наиболее эффективное использование его характеристик, следовательно, и максимальную стоимость. Этот основной принцип оценки обобщает состав ценообразующих факторов, и, тем самым, формирует суть иных классов принципов, связанных с представлением праводержателя относительно эксплуатации ОН в условиях рыночной среды. Максимально эффективное использование – это использование ОН, которое:
а) не противоречит действующему законодательству;
б) физически исполнимо;
в) экономически целесообразно. Обобщающим аспектом указанных второстепенных принципов считается их прямое и косвенное влияние на степень полезности и прибыльность анализируемого имущества. Поэтому можно полагать, что полезность ОН характеризует общее влияние ценообразующих факторов.
Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.
Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости было в книге известного американского оценщика профессора Генри Харрисона «Оценка недвижимости», где приводятся следующие три определения принципа лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости:
1. «Лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости – это разумное и возможное использование, которое обеспечит самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки»;
2. «Лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости – это использование, которое среди прочих разумных, возможных и узаконенных альтернативных вариантов оказывается физическим возможным, соответствующим образом обеспеченным, финансово осуществимым и ведущим, в результате, к наивысшей стоимости земли»;
3. «Лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости – это улучшение, которое возможно произвести на участке с целью получения максимальной нормы прибыли на вложенный капитал».
Второе определение принципа лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости дается для земельного участка, свободного от построек (от улучшений). Когда же на участке имеются улучшения, тогда ЛНЭИ объекта может быть определено как отличающееся от существующего его использования.
Таким образом, Харрисон выделяет два подхода к анализу ЛНЭИ объекта оценки:
• анализ ЛНЭИ участка как свободного от улучшений;
• анализ ЛНЭИ участка с улучшениями. Каждый подход к анализу ЛНЭИ объекта требует своей особенной технологии.
Международные стандарты оценки определяют ЛНЭИ как наиболее вероятное использование имущества, которое надлежащим образом оправдано, юридически допустимо и финансово осуществимо и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (утв. Минимуществом России от 6 марта 2002 г. № 568-р) определяют ЛНЭИ как наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.
Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:
рыночный анализ;
анализ реализуемости варианта;
анализ наиболее эффективного использования.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости, способствует определению того использования, которое, согласно прогнозам, даст самый высокий общий доход на инвестированный капитал. Типичными вариантами использования недвижимости могут служить следующие альтернативы:
1. Снос улучшений.
2. Реконструкция или обновление.
3. Продолжение использования в таком состоянии, в каком находится сейчас.
Предполагаем, что все три варианта юридически допустимы и физически возможны. Тогда, финансовая целесообразность заключается в том, что результат должен обеспечить доход, равный или больший, по сравнению с той суммой, которая необходима для покрытия операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат. Вдобавок, использование должно быть максимально продуктивным, или тем использованием, которое обеспечивает наивысшую стоимость, согласующуюся со ставкой дохода, гарантированной рынком для этого типа использования.
Снос улучшений: анализ наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает, что существующие улучшения должны либо оставаться в прежнем состоянии (должны ремонтироваться до тех пор, пока они продолжают вносить вклад в общую стоимость собственности), либо быть снесены, когда доход от нового улучшения будет больше, чем стоимость сноса существующих улучшений и строительства альтернативного объекта (объектов). По мнению Оценщика, в настоящее время снос рассматриваемого жилого здания нецелесообразен.
Реконструкция и капитальный ремонт: по состоянию на да


Посмотреть другие готовые работы по предмету МЕНЕДЖМЕНТ НА ПРЕДПРИЯТИЯХ ПО ОПЕРАЦИЯМ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ