Курсовая работа на тему Договор купли-продажи недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ


ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 5
1.1. Особенности правового регулирования института продажи недвижимости в России 5
1.2. Понятие и порядок заключения договора купли-продажи фирмы (предприятия) 6
ГЛАВА 2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ, РЕГИСТРАЦИЯ И РАСТОРЖЕНИЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ФИРМЫ (ПРЕДПРИЯТИЯ) 13
2.1. Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости (фирмы) 13
2.2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество (фирмы) 15
2.3. Расторжение договора купли-продажи недвижимости 25
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 32
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ 34


ВВЕДЕНИЕ

Актуальность исследования обусловлена тем, что основной вид сделок с недвижимостью на современном этапе – купля-продажа. Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости отработано в Гражданском законодательстве и имеет непроработанные вопросы. Недоработанные правовые вопросы являются главным фактором, который тормозит развитие рынка недвижимости в нашей стране. Самый главный недостаток на современном этапе – расхождение теории с юридической практикой. Купля-продажа недвижимости очень сложная и своеобразная сфера деятельности. Практика в сфере купли-продажи недвижимости пока недостаточно накоплена. Из-за того, что постоянно обновляется законодательная база, современные юридические исследования, не до конца изучили вопросы продажи недвижимости. Исходя из этих предпосылок, данная тема является актуальной на сегодняшний день.
Объективная необходимость теоретического совершенствования и углубления прикладных исследований в выбранном направлении обусловила выбор темы работы, определила предмет, объект, основную цель и задачи исследования.
Объектом исследования является недвижимость.
Предмет исследования рассмотрение теории недвижимости как объекта гражданских правоотношений.
Цель данной курсовой работы: изучить тему договор купли-продажи недвижимости (фирмы).
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: рассмотреть недвижимость как предмет договора купли-продажи недвижимого имущества, изучить правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости.
При подготовке работы использовались труды следующих ученых: Е. В. Богданов, Д. Е. Богданов, Е. Е. Богданова, О. В. Жевняк, Н. В. Ченцов, Е. Г. Шаблова, и др.
Основными нормативными источниками при проведении данного исследования, служили: Конституция Российской Федерации; Гражданский кодекс Российской Федерации 22 декабря 1995 г. (далее ГК РФ), Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другие источники.
Теоретическая значимость исследования определена следующим образом: полученные результаты расширяют представления о процессах правового регулирования договора купли-продажи фирмы (предприятия).
Практическая значимость исследования определяется возможностью применения его результатов в практике юридических отделов предприятий, юридических фирм, ВУЗов.


ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Особенности правового регулирования института продажи недвижимости в России

Из-за особого порядка правового регулирования этого вида договора купли-продажи определяется, прежде всего, спецификой правового режима недвижимости как объекта гражданских прав. Правовое регулирование института продажи недвижимости базируется на Гражданском кодексе Российской Федерации (далее ГК РФ). Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 № 51-ФЗ. Часть 1 устанавливает правовой режим недвижимости, а Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 26.01.1996 № 14-ФЗ. Часть 2 посвящается сделкам с недвижимостью. Продаже недвижимости посвящены параграфы 7 «Продажа недвижимости» и 8 «Продажа предприятия». В первую очередь нас интересует параграф 8 включающий в себя статьи 559 – 566 ГК РФ.
К сделкам с недвижимостью применяются нормы  Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ, устанавливающего правовые основы использования и охраны земель в Российской Федерации. К основным законодательным актам по данной теме относится и Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями). Этот закон устанавливает порядок государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ.
Вывод: правовой основой для определения объектов относящихся к недвижимости, для определения необходимости регистрации прав на недвижимость и сделок с ним является ГК РФ в статьях 130, 131, 132 и 164, а порядок регистрации устанавливается в законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним». Кроме части первой ГК РФ правовую основу для регистрации перехода права собственности составляет статья 551 части второй ГК РФ, которая в качестве императивного требования устанавливает такую необходимость.

1.2. Понятие и порядок заключения договора купли-продажи фирмы (предприятия)

Договор купли – продажи недвижимости предприятия (фирмы) является консенсуальным, возмездным и двусторонним. Права и обязанности возникают у обеих сторон, причем права и обязанности сторон передают друг другу.
Договором купли-продажи помещений является соглашение по продаже помещения, по которому продавец обязуется передать в собственность недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Существенными условиями договора являются предмет и цена. Предметом выступает недвижимое имущество.
Договор продажи помещения должен предусматривать его цену. Цена недвижимого имущества определяется по соглашению сторон. В случае продажи жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ). На основании п. 2 ст. 434 ГК РФ договор продажи жилых помещений заключается в письменной форме. По действующему законодательству не предусматривается обязательное нотариальное удостоверение договора продажи недвижимости.
Тем не менее стороны могут сделать это по своему усмотрению. Несмотря на это сам переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Договор продажи недвижимости всегда возмездный. Возмездность является отличительным признаком купли-продажи в целом, наряду с целью – передача имущества в собственность.
Консенсуальным договор потому, что считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям.
«Статья 559. Договор продажи предприятия.
1. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие (фирму) в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.
2. Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.
3. Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.
Статья 560. Форма и государственная регистрация договора продажи предприятия.
1. Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 561 настоящего Кодекса.
2. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.
3. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». 
Предприятием (фирмой) как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия (фирмы) как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие (фирму), его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Нужно учитывать тот факт, что договор продажи предприятия применяется только при приватизации государственных предприятий. В предпринимательской деятельности применение этого договора экономически нецелесообразно из-за его сложности.
Сторонами договора являются предприниматели (индивидуальные или коллективные – коммерческие юридические лица), продавцами государственных и муниципальных предприятий в ходе их приватизации являются соответствующие федеральные или местные фонды имущества.
Предметом договора является предприятие (фирма), представляющее собой имущественный комплекс, состоящий из материальных элементов, в которых различают основные (помещения, здания, земельные участки) и оборотные фонды (оборудование, сырье, деньги), и нематериальные элементы, в которых различают имущественные права и обязанности предприятия (фирмы), исключительные права предприятия, индивидуализирующие его и его продукцию (право на фирменное наименование, право на товарный знак), гражданско-правовые обязательства предприятия перед третьими лицами, в том числе денежные долги. Предмет этого договора является его существенным условием.
Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются на основе его инвентаризации; до подписания договора должны быть составлены следующие документы: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень его обязательств (долгов).
Передача предприятия осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о его составе, недостатках переданного имущества, а также об уведомлении кредиторов.
Моментом передачи предприятия от продавца к покупателю является день подписания сторонами передаточного акта. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели имущества предприятия.