Курсовая работа на тему Договор купли-продажи недвижимости 8

Тема: «Договор купли-продажи недвижимого имущества»

ОГЛАВЛЕНИЕ


ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 5
1.1. Элементы договора купли-продажи недвижимого имущества 5
1.2. Условия заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества 8
1.3. Признание договора купли-продажи недвижимого имущества недействительной сделкой 12
ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 18
2.1. Особенности купли-продажи земельных участков 18
2.2. Особенности купли-продажи жилых помещений 22
2.3. Особенности купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения 25
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 29
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 31


ВВЕДЕНИЕ

Актуальность исследования заключается, прежде всего, в том, что в последние годы наблюдается заметный интерес к вопросам правового регулирования оборота недвижимого имущества. Это обстоятельство объективного характера. Рынок недвижимости в России пережил период становления, и в настоящее время существует необходимость осмыслить все, к чему пришла экономическая и правовая мысль в области оборота недвижимого имущества. Объекты недвижимого имущества практически всегда отличаются высокой стоимостью, а также имеют высокий показатель социальной значимости. Учитывая это, все вопросы, которые так или иначе затрагивают объекты недвижимости, должны находиться под пристальным вниманием государственных органов. Для этой цели были разработаны соответствующие законодательные и нормативно-правовые акты.
Процесс купли-продажи недвижимого имущества почти всегда несет в себе определенные риски для всех его участников. Основываясь на данном факте, большую важность имеет такой этап сделки, как составление договорной документации купли-продажи объекта недвижимого имущества. Каждый человек может столкнуться с необходимостью проведения той или иной операции с объектом недвижимого имущества, поэтому очень важно иметь представление об особенностях и структуре данного вида договоренностей. Договор купли-продажи недвижимого имущества подразумевает обязательства субъекта– продавца по передаче субъекту-покупателю в собственность жилого объекта недвижимости или нежилого имущества (согласно ГК РФ). Охарактеризовать договор можно как двусторонний, возмездный, взаимный и консенсуальный.
Объектом исследования выступают общественные отношения, непосредственно связанные с процессом заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества.
Предмет работы – характерные особенности договора купли-продажи недвижимого имущества.
Цель работы заключается исследовании договора купли-продажи недвижимого имущества.
На основании обозначенной цели укажем задачи настоящей выпускной квалификационной работы:
рассмотреть элементы договора купли-продажи недвижимого имущества;
охарактеризовать процедуру признания договора купли-продажи недвижимого имущества недействительной сделкой;
назвать особенности купли-продажи земельных участков;
обозначить особенности купли-продажи жилых помещений;
уяснить особенности купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения.
Работа выполнена на основе трудов отечественных авторов, таких как И. А. Емелькина, Т. Н. Малая, Т. И. Нестерова
Методологией данного исследования выступают положения общенаучного диалектического метода познания. Помимо этого, в работе применялись частно-научные и специальные методы: исторический, сравнительно-правовой, логико-юридический, системно-структурный, формально-логический, а также анализ документов.
ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

1.1. Элементы договора купли-продажи недвижимого имущества

Договор купли-продажи недвижимости – гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона договора (Продавец) обязуется передать другой стороне (Покупателю) в собственность земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно отечественному законодательству, отчуждение (продажа) недвижимого имущества проводится по особым правилам, учитывая специфику самой недвижимости (ее назначения и ценностных характеристик). Договор продажи недвижимости выделен в отдельный подвид всей системы договоров сферы торговли недвижимостью. Нормы этого документа можно найти в ГК РФ (гл. 30, седьмой параграф). Договора купли-продажи детально прописывают обязанности следующих субъектов:
обязанности продавца: он обязан осуществить передачу личного имущества (недвижимого) в собственность покупающей стороне;
обязанности покупателя: он обязан осуществить принятие указанного имущества с предварительной либо отсроченной оплатой;
еще одним ключевым пунктом, прописанным в документе, считается оговоренная денежная сумма, являющаяся платой за купленную недвижимость.
Особенностью документа, сопровождающего торговую сделку, как,­ впрочем, и всех торговых договоров, является его возмездность. Документ заключается в письменном, подписанном участниками виде, и выглядит единым документом. Если какой-то пункт норм договора по каким-то причинам не соблюден, документ будет засчитан недействительным. Процесс перехода собственнических прав от одних лиц другим обязательно должен пройти гос. регистрацию. Когда же покупается (продается) жилая недвижимость, возникает необходимость прохождения регистрации еще и самой сделки.
В ГК РФ (ст. 130) четко прописаны все объекты, относящиеся к категории недвижимых и подлежащие отчуждению. Так, помимо объектов жилого и нежилого фонда (квартир, загородных домов, разных сооружений, дач), к этому списку относятся участки земли, водоемы по типу ставков, озер, недра, зеленые насаждения, а также космические объекты, речные и морские суда. Если заключается сделка, чьим предметом является нежилое здание или объект, договор будет считаться заключенным (то есть вступит в силу) с той секунды, когда на нем будут поставлены подписи сторон, а вот смена владельцев жилого объекта станет действительной лишь тогда, когда сделка будет зарегистрирована в гос. органах.
Исполнение обязательств­ обеих сторон прописывается в договоре (тогда акт приема-передачи не нужен, поскольку его роль уже принадлежит договору продажи) либо подтверждается подписями в специальном передаточном акте.
Обязательства, описанные в договоре на куплю-продажу, можно объединить по следующим признакам:
1. Переход права на собственность от одного субъекта к другому производится на возмездной основе.
Рассмотрим решение Индустриального районного суда г. Ижевска от 01.11.2017г. по делу 2– 2667/2017 ~ М-1997/2017. Истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика задолженности по договору купли-продажи квартиры, процентов за неисполнение денежного обязательства. Требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры. Согласно договору общая стоимость квартиры составила 870 000 рублей, из которых 450 000 рублей ответчиком не были уплачены. В связи с неисполнением ответчиком денежного обязательства, подлежат уплате проценты на сумму долга. Истец просит взыскать с ответчика сумму долга по договору купли-продажи квартиры в размере 450 000 рублей, проценты на сумму долга в размере 12 390 рублей.
Суд постановил исковые требования истца к ответчику о взыскании долга по договору купли-продажи, процентов – удовлетворить.
2. В роли предмета договоренности всегда выступает материальный объект. У договора купли-продажи недвижимого имущества, как и у любого другого, имеются признаки, его определяющие:
– Форма его составления – только письменная.
– Процесс перехода права собственности предполагает процедуру регистрации в обязательном порядке.
– Одним из условий договорного документа, характеризующееся как существенное, выступает цена.
В ситуациях, когда хотя бы одно из условий не соблюдается, соглашение признается как не имеющее юридической силы. Следует заметить, что имеются определенные типы недвижимого имущества, для каждого из которых разработаны отдельные требования и правила заключения д