Курсовая работа на тему Договор купли-продажи недвижимости 2

СОДЕРЖАНИЕ


ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 5
1.1. Особенности правового регулирования института продажи недвижимости в России 5
1.2. Понятие и порядок заключения договора купли-продажи недвижимости 6
ГЛАВА 2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ, РЕГИСТРАЦИЯ И РАСТОРЖЕНИЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ФИРМЫ 12
2.1. Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости 12
2.2. Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости 18
2.3. Расторжение договора купли-продажи недвижимости 27
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 34
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ 36


ВВЕДЕНИЕ

Актуальность исследования обусловлена тем, что основной вид сделок с недвижимостью на современном этапе – купля-продажа. Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости отработано в Гражданском законодательстве и имеет непроработанные вопросы. Недоработанные правовые вопросы являются главным фактором, который тормозит развитие рынка недвижимости в нашей стране. Самый главный недостаток на современном этапе – расхождение теории с юридической практикой. Купля-продажа недвижимости очень сложная и своеобразная сфера деятельности. Практика в сфере купли-продажи недвижимости пока недостаточно накоплена. Из-за того, что постоянно обновляется законодательная база, современные юридические исследования, не до конца изучили вопросы продажи недвижимости. Исходя из этих предпосылок, данная тема является актуальной на сегодняшний день.
Объективная необходимость теоретического совершенствования и углубления прикладных исследований в выбранном направлении обусловила выбор темы работы, определила предмет, объект, основную цель и задачи исследования.
Объектом исследования является недвижимость.
Предмет исследования рассмотрение теории недвижимости как объекта гражданских правоотношений.
Цель данной курсовой работы: изучить тему договор купли-продажи недвижимости.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: рассмотреть недвижимость как предмет договора купли-продажи недвижимого имущества, изучить правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости.
При подготовке работы использовались труды следующих ученых: Е. В. Богданов, Д. Е. Богданов, Е. Е. Богданова, О. В. Жевняк, Н. В. Ченцов, Е. Г. Шаблова, и др.
Основными нормативными источниками при проведении данного исследования, служили: Конституция Российской Федерации; Гражданский кодекс Российской Федерации 22 декабря 1995 г. (далее ГК РФ), ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-Ф и другие источники.
Теоретическая значимость исследования определена следующим образом: полученные результаты расширяют представления о процессах правового регулирования договора купли-продажи фирмы (предприятия).
Практическая значимость исследования определяется возможностью применения его результатов в практике юридических отделов предприятий, юридических фирм, ВУЗов.


ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Особенности правового регулирования института продажи недвижимости в России

Из-за особого порядка правового регулирования этого вида договора купли-продажи определяется, прежде всего, спецификой правового режима недвижимости как объекта гражданских прав. Правовое регулирование института продажи недвижимости базируется на Гражданском кодексе Российской Федерации (далее ГК РФ). Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 № 51-ФЗ. Часть 1 устанавливает правовой режим недвижимости, а Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 26.01.1996 № 14-ФЗ. Часть 2 посвящается сделкам с недвижимостью. Продаже недвижимости посвящены параграфы 7 «Продажа недвижимости» и 8 «Продажа предприятия». В первую очередь нас интересует параграф 8 включающий в себя статьи 559 – 566 ГК РФ.
К сделкам с недвижимостью применяются нормы  Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ, устанавливающего правовые основы использования и охраны земель в Российской Федерации. К основным законодательным актам по данной теме относится и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-Ф. Этот закон устанавливает порядок государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ.
Вывод: правовой основой для определения объектов относящихся к недвижимости, для определения необходимости регистрации прав на недвижимость и сделок с ним является ГК РФ в статьях 130, 131, 132 и 164, а порядок регистрации устанавливается в законе «О государственной регистрации недвижимости». Кроме части первой ГК РФ правовую основу для регистрации перехода права собственности составляет статья 551 части второй ГК РФ, которая в качестве императивного требования устанавливает такую необходимость.

1.2. Понятие и порядок заключения договора купли-продажи недвижимости

Договор купли – продажи недвижимости предприятия (фирмы) является консенсуальным, возмездным и двусторонним. Права и обязанности возникают у обеих сторон, причем права и обязанности сторон передают друг другу.
Договором купли-продажи помещений является соглашение по продаже помещения, по которому продавец обязуется передать в собственность недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Существенными условиями договора являются предмет и цена. Предметом выступает недвижимое имущество.
Договор продажи помещения должен предусматривать его цену. Цена недвижимого имущества определяется по соглашению сторон. В случае продажи жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ). На основании п. 2 ст. 434 ГК РФ договор продажи жилых помещений заключается в письменной форме. По действующему законодательству не предусматривается обязательное нотариальное удостоверение договора продажи недвижимости.
Тем не менее стороны могут сделать это по своему усмотрению. Несмотря на это сам переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Договор продажи недвижимости всегда возмездный. Возмездность является отличительным признаком купли-продажи в целом, наряду с целью – передача имущества в собственность.
Консенсуальным договор потому, что считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям.
Нужно учитывать тот факт, что договор продажи предприятия применяется только при приватизации государственных предприятий. В предпринимательской деятельности применение этого договора экономически нецелесообразно из-за его сложности.
Сторонами договора являются предприниматели (индивидуальные или коллективные – коммерческие юридические лица), продавцами государственных и муниципальных предприятий в ходе их приватизации являются соответствующие федеральные или местные фонды имущества.
Предметом договора является предприятие (фирма), представляющее собой имущественный комплекс, состоящий из материальных элементов, в которых различают основные (помещения, здания, земельные участки) и оборотные фонды (оборудование, сырье, деньги), и нематериальные элементы, в которых различают имущественные права и обязанности предприятия (фирмы), исключительные права предприятия, индивидуализирующие его и его продукцию (право на фирменное наименование, право на товарный знак), гражданско-правовые обязательства предприятия перед третьими лицами, в том числе денежные долги. Предмет этого договора является его существенным условием.
Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются на основе его инвентаризации; до подписания договора должны быть составлены следующие документы: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень его обязательств (долгов).
Передача предприятия осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о его составе, недостатках переданного имущества, а также об уведомлении кредиторов.
Моментом передачи предприятия от продавца к покупателю является день подписания сторонами передаточного акта. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели имущества предприятия.
Право собственности на предприятие (фирму) переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.
В соответствии с требованиями Гражданского кодекса (ст.531) договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Пока не утвержден порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Поэтому, обычно применяют ст.1147 Гражданского кодекса, согласно которой в этом случае сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством, действовавшим до вступления в силу ГК.
Государственной регистрации подлежит только переход права на отчуждаемый объект недвижимости. Эти изменения были внесены Федеральным законом от 30.12.12 № 302?ФЗ. Соответственно, при заключении указанных договоров полагается уплачивать госпошлину исключительно за государственную регистрацию права.
Правила о государственной регистрации договоров аренды недвижимости остаются в силе. Ранее Закон № 302?ФЗ предусматривал, что нормы статей 609, 651, 658 ГК РФ не будут применяться с 1 марта.
Однако 19 февраля был принят Госдумой и 20 февраля одобрен Советом Федерации Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», которым из пункта 8 статьи 2 Закона № 302?ФЗ исключается указание на статьи 609, 651, 658 ГК РФ.
В связи с последними изменениями договор купли – продажи предприятия, имеющего в своем реестре движимое недвижимое имущество и не зависимо от номинального капитала не подлежит государственной регистрации. Согласно ст.164 п.1 сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Законодателями был принят данный пункт для лучшего контроля имущества граждан имеющих недвижимость, для наложения налогов, для предоставления информации правоохранительным органам и иным органам государственной власти сведении о состоянии имущества граждан. Всякий договор заключающийся между гражданами и юридическими лицами должен быть легитимным, справедливым и равным, согласно принципам ГК РФ. Изменения норм ГК РФ стали как изменения погоды в начале весны, это говорит о нестабильности принимаемых решений и постоянных сомнений со стороны органов власти.
Такой договор как – договор купли-продажи предприятия, особенно предприятий имеющих общегосударственное значение, и количество рабочих мест в которых 1000 или более, в обязательном порядке должны подлежать государственной регистрации в особом усложнённом порядке.
Вывод: в связи с изложенным, в данной работе представляем нормы, которые могли бы регулировать данный вопрос:
– при заключение договора купли-продажи предприятия, должны быть предоставлены сведения о неимение задолженности по уплате заработной плате всем работникам предприятия;
– предоставления всех сведений о существующих либо ранее существовавших юридических лицах, либо дочерних организациях, а так же любых других видов организации на территории данного